Queridos amigos, colaboradores y clientes,

Esta situación del COVID 19 genera mucha potencial conflictividad en las relaciones jurídicas. Y recibimos cientos de preguntas sobre las formas de actuar en los procedimientos de compraventa de vivienda.

Vamos a intentar aportar nuestro granito de arena a este asunto.

Como decíamos en anteriores blogs, el Derecho ante situaciones excepcionales no previstas por las partes en un contrato, permite la posibilidad de modificar las relaciones jurídicas en base a un cambio de circunstancias que se escapa al control de las partes como es este estado de alarma.

Y los ejemplos son más ilustrativos que una disertación jurídica.

Dos personas han acordado la firma de un contrato de reserva, un pacto de arras o un contrato de compraventa que ha de cumplirse mientras se ha dictado el estado de alarma sanitaria.

Por un lado, el vendedor tiene unas expectativas lógicas para que dichos pagos y el contrato se cumpla y por el otro, el comprador se encuentra ante un cambio de circunstancias personales que le impiden cumplir el contrato en la forma pactada. A veces, si solamente está pendiente la firma de la escritura pública, su imposibilidad de cumplir puede no ser de índole económica sino de traslado o disponibilidad para acudir a firmar, o bien porque no hay vuelos disponibles o no puede otorgar un poder para comprar al tener los servicios notariales en su país de origen cerrados.

Ante esto, ¿qué propone el derecho?

De inicio, a las deudas dinerarias, el pago del precio de una compraventa en este caso, no se les aplica automáticamente las causas de fuerza mayor, si bien es claro que hoy en día nadie sabe cómo la situación creada influirá en las apreciaciones que el derecho, a la hora de aplicarse se van a generar. Es decir, en principio, nada se limita a que un vendedor exija el pago del precio y el cumplimiento del contrato por cuanto si el dinero estaba disponible y la decisión de comprar firmada, habría que realizarse. Por otro lado, no es menos cierto que las expectativas de las partes se han frustrado, la del vendedor que tenía una expectativa de disponer de un dinero y la del comprador, al variar intensamente y sin que sepamos hasta cuándo, su futuro económico.

¿Cómo actuar entonces?

Desde luego la flexibilidad entre las partes se impone. La más sencilla sería que ambas partes acuerden algún tipo de modificación que extienda el plazo del contrato con un pago parcial que permita alargar el mismo hasta que la situación se aclare. La conservación de los contratos se impone y parece lógico que se difiera en el tiempo su cumplimiento.

Aplicar las condiciones del contrato en forma estricta o exigir su cumplimiento puede ser teóricamente posible, pero no es menos cierto que mantener contratos imposibles sólo lleva a generar conflictos que complicarían aún más las cosas. Los jueces van a ser cuidadosos en este aspecto y van a observar las actitudes de las partes, de tal suerte que tanto el cumplimiento como la aplicación de cláusulas penales serán moderadas por ellos. También es importante valorar que en algunos casos pueden existir abusos en la interpretación de esas condiciones y habremos de estar atentos a esas actuaciones contrarias a la buena fe.

Por ello, informar de vuestra situación a la otra parte o proponer soluciones flexibles serán elementos positivos para evitar resoluciones y conflictos que no llevan a nada.

Podemos ayudaros si necesitáis un consejo general y mandaros gratuitamente modelos para que comuniquéis las incidencias. Si necesitáis que estudiemos vuestro caso en concreto, hacednos llegar los documentos y demás actos previos y os podremos dar una visión más acertada de vuestra situación.

Comunicar las intenciones a la otra parte con buena fe ayuda a reconducir muchos conflictos en Derecho. Ya habrá tiempo de pelearnos. Además, hoy por hoy todos pensamos que es algo temporal, si bien no sabemos cuánto tiempo será necesario. Si lo que buscas es la resolución del contrato, habrá que justificar correctamente el mismo, y en eso también os podemos ayudar para evitar mayores consecuencias.

Desde LAJARES LAW OFFICES estaremos muy atentos a las opciones que la normativa nos va ofrecer y la aplicación de las normas que van a dar criterios interpretativos importantes en los que basarnos.

Cuidaros y ya sabéis, ALL YOU NEED IS LAW.

WE LAW YOU!